Sumber : http://www.b-linkz.com/

1. Tinjauan yuridis tentang perlindungan hukum bagi para pihak sehubungan dengan telah dipenuhinya persyaratan penjaminan fidusia.

Lahirnya UU No. 42 Tahun 1999 memberikan kedudukan istimewa bagi kreditur tertentu, yaitu kreditur yang menggunakan jaminan fidusia karena dengan menggunakan jaminan fidusia kreditur tersebut mempunyai hak untuk memperoleh pelunasan hutang lebih dahulu dibandingkan dengan kreditur-kreditur yang lainnya. Hal ini berarti bahwa melalui UU No. 42 Tahun 1999, kedudukan kreditur preferen terlindungi sebab dengan adanya jaminan fidusia yang telah didaftarkan tersebut, kreditur preferen memperoleh kepastian hukum untuk memperoleh kembali kredit yang telah dikeluarkannya.

Lembaga jaminan fidusia yang memungkinkan tidak terjadinya pengalihan benda secara fisik, dalam arti benda masih dapat tetap berada di tangan debitur dan hanya hak kepemilikannya saja yang berpindah, menunjukkan bahwa lembaga fidusia bersifat elastis. Dengan tetap dikuasainya benda obyek jaminan fidusia oleh debitur, terutama jika obyek jaminan itu sangat diperlukan dalam menjalankan usahanya, kegiatan usaha debitur tidak terhambat dan dapat berlangsung sebagaimana biasanya. Ini berarti bahwa UU No. 42 Tahun 1999 juga memberi kepastian hukum bagi debitur untuk tetap menggunakan obyek jaminan fidusia untuk melakukan aktivitas bisnisnya.

Pendaftaran benda yang dibebani dengan jaminan fidusia sebagaimana diataur dalam UU No. 42 Tahun 1999 dilakukan untuk memenuhi asas publisitas dan sekaligus merupakan jaminan kepastian terhadap kreditur lain mengenai benda tersebut. Dengan demikian, terciptalah transparasi hukum sehingga timbulnya upaya penipuan atau itikad buruk dari para pihak terkait dapat diperkecil.

Salah satu ciri jaminan fidusia yaitu memberi kemudahan dalam pelaksanaan eksekusinya memberi jaminan bagi penerima fidusia jika pihak pemberi fidusia cidera janji. Kekuatan eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat jaminan fidusia memberi kewenangan dan kemudahan bagi penerima fidusia untuk langsung mengeksekusi obyek jaminan tersebut secara final, tanpa melalui pengadilan serta mengikat para pihak terkait untuk melaksanakan putusan eksekusi tersebut.

Pasal 34 ayat (2) yang menyatakan bahwa debitur tetap bertanggung jawab atas barang yang belum terbayar dalam hal hasil eksekusi tidak mencukupi pelunasan hutangnya memberikan keamanan bagi kredit yang diberikan kreditur. Pasal 34 UU No. 42 Tahun 1999 secara otomatis memberi kepastian bagi kreditur penerima fidusia untuk memperoleh pelunasan piutangnya secara utuh karena jika nilai jual (eksekusi) obyek jaminan fidusia tersebut tidak mencukupi pelunasan hutang pemberi fidusia, maka berdasarkan ketentuan Pasal 34 tersebut, kreditur penerima fidusia berhak meminta debitur pemberi fidusia untuk membayar kekurangan hutang tersebut dengan harta kekayaan yang lain.

Berdasarkan uraian tersebut diatas, dapat dikatakan bahwa UU No. 42 Tahun 1999 lebih menjamin kepastian hukum dibandingkan dengan yurisprudensi yang sebelumnya mendasari keberadaan jaminan fidusia. Ditinjau dari materi yang diatur dari materi UU No. 42 Tahun 1999 lebih melindungi kepentingan hukum kreditur penerima fidusia, daripada melindungi kepentingan hukum debitur pemberi fidusia. Hal ini tampak bahwa sebagian besar aturan yang tercantum di dalam UU No. 42 Tahun 1999 lebih terfokus pada upaya untuk membuat kreditur penerima fidusia memperoleh pelunasan hutangnya lebih dahulu daripada kreditur-kreditur yang lain, baik melalui sita eksekusi maupun eksekusi jaminan.

2. Efekifitas Penggunaan Akta Jaminan Fidusia dalam rangka penjaminan dan realisasi kredit.

Agar pemberi kredit memperoleh jaminan bahwa kredit yang disalurkannya dikembalikan pada waktunya, maka akta jaminan fidusia yang dibuat oleh notaris harus didaftarkan di kantor pendaftaran jaminan fidusia. Melalui pendaftaran Akta jaminan fidusia yang dibuat oleh Notaris/PPAT, pemberi kredit akan akan mempunyai kedudukan preferen, yaitu hak untuk didahulukan dari kreditur-kreditur lain dalam rangka memeperoleh pelunasan piutangnya

Sedangkan terhadap identitas obyek jaminan dan penerima fidusia, sesungguhnya telah tercantum di dalam Akta jaminan fidusia yang dibuat oleh Notaris/PPAT yang ditunjuk. Dengan demikian, apabila di kemudian hari terjadi sengketa yang menyangkut kepemilikan obyek jaminan fidusia, penerima fidusia cukup meminta pertanggungjawaban notaris/PPAT pembuat akta yang bersangkutan karena Notaris/PPAT bertanggung jawab atas kebenaran yang diutarakan di dalam akta perjanjian jaminan fidusia yang dibuatnya.

Data mengenai calon debitur beserta obyek yang dijaminkan yang tercantum dalam akta jaminan fidusia yang dibuat Notaris akan mempermudah pihak bank untuk melakukan penilaian atas kebenarannya. Dengan adanya akta jaminan fidusia yang duibuat oleh notaris yang kebenaranya telah diakui oleh pihak bank, maka proses pendaftaran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 UU No. 42/1992 akan lebih mudah dilakukan. Dengan demikian maka bank selalu pemberi kredit yang sekaligus berkedudukan sebagai penerima fidusa dapat sewaktu waktu melakukan eksekusi terhadap benda yang menjadi obyek jaminan fidusa tersebut saat debitur yang bersangkutan cidera janji.

Syarat Sahnya Suatu Perjanjian
Berdasar ketentuan hukum yang berlaku dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, suatu perjanjian dinyatakan sah apabila telah memenuhi 4 syarat komulatif yang terdapat dalam pasal tersebut, yaitu :

1. Adanya kesepakatan para pihak untuk mengikatkan diri.

Bahwa semua pihak menyetujui/sepakat mengenai materi yang diperjanjikan, dalam hal ini tidak terdapat unsur paksaan, intimidasi ataupun penipuan.

2. Kecakapan para pihak untuk membuat perjanjian.

Kata kecakapan yang dimaksud dalam hal ini adalah bahwa para pihak telah dinyatakan dewasa oleh hukum, (ukuran dewasa sesuai ketentuan KUHPerdata adalah telah berusia 21 tahun ; sudah atau pernah menikah), tidak gila, tidak dibawah pengawasan karena perilaku yang tidak stabil dan bukan orang-orang yang dalam undang-undang dilarang membuat suatu perjanjian tertentu.

3. Ada suatu hal tertentu

Bahwa obyek yang diperjanjikan dapat ditentukan dan dapat dilaksanakan oleh para pihak.

4. Adanya suatu sebab yang halal

Suatu sebab dikatakan halal apabila sesuai dengan ketentuan pasal 1337 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, yaitu :

* tidak bertentangan dengan ketertiban umum
* tidak bertentangan dengan kesusilaan
* tidak bertentangan dengan undang-undang

Langkah Hukum ( Pidana ) Terhadap Penyewa Rumah Yang Beritikad Tidak Baik

Dalam kehidupan di masyarakat sering terjadi masalah yang berkaitan dengan sewa menyewa rumah, dimana masa sewanya telah berakhir tetapi penyewa masih tetap menguasai dan menempati rumah yang disewanya serta tidak dengan sukarela untuk segera meninggalkan atau mengosongkannya. Hal ini tentu saja akan sangat merugikan pihak pemilik rumah yang tidak menguasai secara fisik. Padahal sebagai pemilik seharusnya dia berhak menikmati rumah ataupun bangun yang dimilikinya. Apabila hal ini terjadi, bagaimanakah langkah hukum yang efektif yang harus ditempuh oleh pemilik rumah dan bangunan ?

Pada dasarnya sewa menyewa masuk dalam ranah Hukum Perdata, sehingga jika timbul masalah seperti diatas dapat mengajukan gugatan secara keperdataan kepada pihak penyewa dengan gugatan perbuatan melawan hukum (on recht matigedaad) atau gugatan wanprestasi (ingkar janji / cidera janji) sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata, dengan tuntutan agar si penyewa / penghuni segera meninggalkan rumah atau bangunan tersebut tanpa syarat apapun. Gugatan ini juga dapat disertai permintaan ganti rugi oleh pemilik rumah.

Namun apabila menempuh jalur hukum secara keperdataan sampai dengan putusan mempunyai kekuatan hukum yang tetap ( inkracht van gewijsde ) akan memakan waktu berbulan-bulan bahkan terkadang sampai tahunan sehingga akan merugikan pihak pemilik rumah atau bangunan dari segi waktu. Oleh karena itu, ada cara penyelesaian yang lebih efektif yaitu diselesaikan melalui jalur pidana.

Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman mengatur secara pidana bagi penghunian tanpa hak atas rumah dan tanah sehingga perkara penempatan tanpa hak atas Rumah dan tanah dapat diperkarakan secara pidana. Demikian halnya sewa menyewa yang telah habis masa sewanya dapat dituntut secara pidana dengan ancaman hukuman badan (penjara) maupun denda, diatur dalam Pasal 36 ayat 4 UU No. 4 Tahun 1992.

Khusus untuk penempatan rumah tanpa hak yang diawali dengan perjanjian sewa menyewa sebagaimana yang diatur oleh Peraturan Pemerintah (PP). No 44 tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Bukan oleh Pemilik juga dalam Peraturan Pelaksananya yaitu Pasal 10 ayat 2, di situ dijelaskan bahwa perjanjian sewa yang sudah sampai pada batas waktunya dan penghunian dinyatakan tidak sah, maka pemilik atau si pelapor dapat meminta bantuan kepada POLRI untuk segera mengosongkannya sekaligus polisi mempunyai kewajiban untuk menyidik dan melimpahkan perkara pidana tersebut kepada pihak kejaksaan untuk diajukan penuntutan kepengadilan. Di lihat dari waktu, mekanisme penyelesaian secara pidana sebagaimana diatur oleh UU No. 4 tahun 1992 dan Peraturan Pelaksaannya No. 44 tahun 1994 lebih efektif dibandingkan dengan penyelesaian secara perdata.

Demi kepastian hukum, efektifitas waktu, biaya dan rasa keadilan bagi pemilik hak atas rumah dan tanah miliknya yang ditempati oleh orang lain (penyewa) tanpa alas hak yang sah atau dihuni oleh orang yang bukan pemiliknya, maka pilihan tepat penyelesaiannya adalah dengan menggunakan UU No. 4 Tahun 1992 jo PP No. 44 Tahun 1994, dengan harapan agar penyewa yang beritikad buruk tidak dapat berbuat semena-mena yang dapat merugikan pemilik hak atas rumah dan tanah.